Bonjour Jeeb,
Le texte cit茅 par Ph Lozack est celui que l'on trouve sur tous sites qui abordent ce sujet.
Cette m茅thode (Free Hold) n'est pas forc茅ment la meilleure, car il faut avoir une r茅elle grande confiance en votre Pr锚te-Nom (Atas Nama), bien le conna卯tre depuis longtemps d茅j脿, et non pas passer par un agent ou une entreprise qui vous proposera un Pr锚te-Nom ! (Moyennant finances 茅videmment)
En effet, les documents 脿 faire signer ont un c么t茅 rassurant, mais il faut savoir que si vous devez vous retrouver devant un tribunal, pour litige, ce n'est pas le "Bule" (dire "boul茅 = peau blanche) qui aura raison en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 ! (Pays tr猫s protectionniste, et je trouve qu'ils ont raison, m锚me si 莽a ne nous arrange pas)
En d'autres terme, ce que je veux dire c'est que, malgr茅 les jolis documents, vous achetez quand m锚me un bien immobilier au nom de quelqu'un d'autre. Vous ne serez pas propri茅taire, juste, si tout se passe bien, propri茅taire d'une reconnaissance de dette de la part de l'滨苍诲辞苍茅蝉颈别n.
C'est un peu du Poker, vous avez une chance sur deux pour ne pas perdre votre Capital.
Pour info, cette reconnaissance de dette est transmissible par h茅ritage, selon le Droit fran莽ais.
Et, oui, les mauvaises exp茅riences, que des 滨苍诲辞苍茅蝉颈别ns eux-m锚me (dont un Juge) nous ont racont茅es, sont nombreuses.
En ce qui concerne la location longue dur茅e, il y a aussi de nombreuses mauvaises exp茅riences, mais dont on peut limiter les risques.
L'滨苍诲辞苍茅蝉颈别 est r茅put茅e (malheureusement) pour sa corruption.
Par exemple, nous connaissons, entre autres, un balinais qui est devenu "locataire-contactant" sur 27 ans, sans d茅bourser un centime.
Il lui a suffit de demander au Notaire de falsifier le Contrat en transformant le 30 ans en 3 ans.
Le pauvre allemand qui a contract茅 un terrain et qui a construit dessus sa villa avec piscine, en demandant 脿 son "ami" de g茅rer pour lui (ce qui lui donnait l'autorisation de construire), a tout perdu au bout de 3 ans !
Le seul moyen pour limiter ce risque, est de d茅poser le Contrat chez un autre Notaire ou Avocat, afin de pouvoir le faire opposer par un Homme de Loi, en cas de litige.
Il faut savoir aussi, qu'en location longue-dur茅e, ce que vous construisez sur un terrain lou茅, devra y rester au terme du Contrat, et appartiendra d'office au propri茅taire indon茅sien du terrain.
Les 滨苍诲辞苍茅蝉颈别ns louent volontiers leurs terrains, car cela permet, 脿 terme, 脿 leurs enfants d'avoir une maison d茅j脿 construite. Ce qui est une tr猫s bonne chose pour eux qui, en majorit茅 脿 Bali, sont pauvres.
Pour la location de maison en longue dur茅e, vous 锚tes plus ou moins assimil茅 脿 un propri茅taire (mais locataire contractant), vous pouvez donc faire les travaux qui vous plaisent, ou louer 脿 quelqu'un d'autre, puisque vous 锚tes responsable du bien pendant la dur茅e de votre Contrat.
Ce qui veut dire aussi, qu'en tant que responsable, le bon entretien du bien est totalement 脿 votre charge (pas comme en France), y compris la toiture, la pompe de la piscine s'il faut la changer, la plomberie, etc.
Vous pouvez aussi faire acheter un Bien immobilier par votre Soci茅t茅 de type PMA, si vous en montez une.
Mais pour une Soci茅t茅, il faut un 滨苍诲辞苍茅蝉颈别n actionnaire aussi.
Dans tous les cas, choisissez vous-m锚me le Notaire chez qui vous signerez un Contrat, faites traduire vos Contrats en anglais, et d茅posez les chez un autre Homme de Loi.
Vous seul devez choisir votre meilleur m茅thode, en ayant toute connaissance des risques, et pes茅 le pour et le contre.
En r茅sum茅 :
Si vous choisissez d'acheter, plut么t que de louer en long terme, vous achetez au nom d'une autre personne, cela peut, ou non, tr猫s bien se passer. (脡ventuellement, revendez tous les 3 ans pour limiter la tentation, mais sachez que quand on revend, on doit payer entre 5 et 12% du prix de vente au Pr锚te-Nom.)
Si vous pr茅f茅rez louer 脿 long terme, vous 锚tes certains de perdre l'argent du loyer, mais vous perdrez moins que si vous vous faites tout prendre en cas d'achat.
脌 savoir : Pour louer en long terme, il faut payer la totalit茅 de la dur茅e 脿 l'avance, lors de la signature du Contrat. Le prix est calcul茅 sur la base du prix de l'are, multipli茅 par le nombre d'ares et d'ann茅es (+ les frais de Notaire).
Les prix de l'immobilier (maisons ou terrains) augmentent beaucoup dans certaines r茅gions, mais pas encore partout, donc choisissez sur place en vous promenant.
Selon le mode de vie que vous choisirez, vous n'锚tes peut-锚tre pas oblig茅 d'habiter dans les quartiers d'expats.
Si vous achetez ou louez, cherchez vous-m锚me directement aupr猫s des propri茅taires, sans passer par des agences qui s'adressent aux expats. (Par exemple en papotant, ou sur les sites immo indon茅siens)
Il y a encore de superbes terrains 脿 vendre 脿 l'Ouest-Sud-Ouest de l'卯le, tr猫s proches de plages, pour 45Juta/are, ou du c么t茅 de Negara pour 20Juta l'are ou encore pour 10Juta l'are du c么t茅 Nord, etc.
脌 Seminyak il y en a de beaux pour 280Juta l'are, sur le Bukit pour 170Juta l'are, etc.
Donc rien 脿 voir avec les prix annonc茅s par les agences.
Par contre, vous aurez souvent affaire 脿 des agents locaux, il faudra n茅gocier dur.
Et si vous laissez des gens (copains, famille, etc, du propri茅taire) s'immiscer dans vos recherches (m锚me avec le sourire balinais), sachez que chaque personne qui proposera de vous "aider' se prendra une commission au passage, donc le prix augmentera ! Mais si le Bien immo en vaut ce petit sacrifice, ou si vous avez une 芒me g茅n茅reuse, vous ferez des balinais heureux, en acceptant leurs commissions.
Mais pour tout cela, le meilleur conseil que je vous donnerais, est d'apprendre 脿 parler le Bahasa Indonesia (la langue indon茅sienne) avant de vous installer 脿 Bali, puis sur place le Bahasa Bali (le Balinais).
La vie 脿 Bali est magnifique, les balinais aussi, mais il faut au quotidien rester conscient de la prudence 脿 appliquer (nos sentiments nous jouent parfois des tours!).
Vous aurez beaucoup d"amis" qui vous inviterons dans leur famille, mais ne perdez jamais de vue que vous avez d'argent par rapport 脿 eux, et que la tentation est grande !
Car m锚me si les Balinais se contentent de pas grand chose pour vivre, ils veulent toujours prot茅ger leurs enfants, leur apporter le meilleur en saisissant les opportunit茅s, et les c茅r茅monies, toujours prioritaires, co没tent tr猫s cher...
(Anecdote : Chez un Balinais, vous avez un frigo pour les offrandes, et 茅ventuellement (mais pas toujours) un frigo pour les boissons et nourriture.)
Voil脿, j'esp猫re que vous y voyez plus clair,
Je vous souhaite le meilleur,
Corinne
Bonjour 脿 tous,
Je suis en recherche de retour d'exp茅rience concernant l'achat d'un terrain avec un pr锚te nom (free hold). Voil脿 ce que je crois avoir d茅j脿 compris sur la m茅thode suite 脿 certains posts consult茅s dont 1 venant d'un certain Philippe Lozach qui pr茅cisait:
"Etant donn茅 que seul un citoyen indon茅sien peut poss茅der un terrain (Hak Milik), le bien sera acheter devant un notaire en son nom, il signera simultan茅ment 4 documents vous donnant les pleins pouvoirs sur l聮acquisition :
- Un contrat de pr锚t stipulant que le pr锚te nom vous a emprunt茅 de l聮argent pour une somme 茅quivalente au prix d聮achat du terrain ou de la villa.
- Une procuration irr茅vocable vous donnant l聮autorisation de vendre, hypoth茅quer,
louer ou utiliser de toute autre mani猫re le bien sans accord pr茅alable.
- Un droit d聮utilisation permanent garanti en cas de d茅c猫s du pr锚te nom.
- Une attestation indiquant qu聮il est le propri茅taire 芦 fictif 禄 du bien.
Cette m茅thode en apparence ma卯tris茅e depuis des ann茅es par les notaires serait la plus r茅pandue. Elle serait la seule permettant de b茅n茅ficier du bien sans limite dans le temps."
1. Dans un premier temps, 锚tes-vous d'accord avec ce qui est 茅crit ci-dessus?
2. Si oui, je cherche donc 脿 comprendre pourquoi nombreux sont ceux qui passent par un bail de 25 ans reconduit alors que la m茅thode du free hold me semble bien plus int茅ressante. Les exp茅riences de Free Hold seraient-elles si souvent que 莽a mauvaises?? Quels sont alors les risques? Ou est ce tout simplement que nombreux sont ceux qui n'ont pas de contact indon茅sien avec qui ils peuvent appliquer cette loi?
3. Que veut dire concr猫tement "un droit d'utilisation permanent est garanti en cas de d茅c猫s du pr锚te nom"? On deviendrait donc propri茅taire du terrain si je comprends bien? (sans vouloir 锚tre mauvaise langue, ce pr锚te-nom finira bien par d茅c茅der un jour faisant alors jouer ce droit d'utilisation sign茅). Cela inclue donc un droit de transmission par succession?
SVP, qui peut partager ses connaissances et/ou surtout son exp茅rience?
Merci !
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