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@HoleInOne

Bonjour,

bien sûr que ce n'est pas le cas.  SAUF SI vous ne disposez pas de factures régulières avec TVA .

Bonjour@HoleInOne

Désolé Aniroksana mais c’est hélas la mauvaise surprise de ceux qui vendent une résidence propre et permanente qui a été loué en AL.

En effet votre bien est alors considéré par le fisc comme actif entrepreneurial

afecté à une activité commerciale.

Le bénéfice de la vente est taxé en catégorie B ( Rendimentos empressarias e profissionais)

95%  du gain est alors sujet à imposition, ces 95% vont être ajoutés aux autres revenus annuels déclarés, et taxés en fonction du barème progressif par tranche en vigueur l’année de la vente. (Autant dire que vous risquez de  vous retrouver dans les plus hautes tranches !!

Autre mauvaise surprise aucune des  déductions autorisées en catégorie G que ce soit des travaux de rénovation ou des frais d’agence etc ….n’est possible !!!!

plus value taxable = Prix de vente  - prix d’achat corrigé de la variation monétaire

et c’est tout !!!

Ok c’est ce que m’a dit ma comptable ici, par contre elle m’a dit que l’impôt était de 25% des 95% de la plus value et non pas la totalité des 95%

est ce le cas ?

@Boavista31

Ah oui; pdn je n'avais même pas noté ce détail important d'une propriété avec licence AL.

Bonjour@HoleInOne

J’ignore ce que vous a  dit votre comptable, ni ses compétences pas plus que son degré d'honnêteté.

Ce que moi je sais ce sont  les textes officiels en vigueur applicables dans votre cas  et qui sont publiés sur Internet :

1. Codigo do IRS  Artigo 10 mais valias  paragraphe 19

ce texte stipule que dans votre cas ce sont les règles d’imposition des revenus de catégorie B qui s’appliquent.

1. Codigo do IRS Artigo 3 Rendimentos de catégoria B paragraphe 2a et 10

ce texte parle du mode de taxation des revenus catégorie B

1. Codigo do IRS  Artigo 31 paragraphe 1  alinéa d

ce texte stipule que dans votre cas c’est 95% de la plus value qui est taxable

1. Diario da républica,  portaria n382/2025/1 de 11 de Novembro

ce texte donne les coefficients  de dévalorisation monétaire pour chaque année passée.( 2021 pour vous)

D’après vos données. :

Plus value = 400000 - (227000x1,16)

soit 136770€

Plus value taxable = 136770 x 0,95

Soit:  129931,5€ à ajouter à vos revenus déclarés l’année de la vente.

Pour ce qui de votre taux de taxation cela dépend de votre revenu imposable global qui lui dépend de vos revenus annuels auquel s’ajoute la plus value taxable, et qui est également fonction de votre quotient familial ( célibataire ou marié , imposition commune ou séparée)

Mais franchement je serai surpris que vous ne soyez taxé qu’à 25%, car même si vous n’aviez aucun revenu à déclarer et que vous fassiez une imposition commune, rien que la plus value taxable seule vous situe dans la tranche à 45% !!!

Après c’est peut être du à un

« arrangement » de votre comptable ….

Bonjour,

J'étais dans le même cas que vous dans une maison que j'ai vendu en 2024,, sauf que lors de la demande de licence AL, j'ai fait un "Contrato de Comodato" avec un de mes enfants et je n'ai pas eu la majoration AL vu que l'activité commerciale étai au nom de un de mes enfants. Pour vous c'est peut-être trop tard, mais à voir avec votre comptable s'il est encore temps de faire un Contrato de Comodato

Par contre la grande surprise est venue des frais que j'ai engagé dans la rénovation de la maison ( aussi autour des 150.000€),

Le fisc a considéré que plus de 50% des frais engagés dans la rénovation N'ETAIENT PAS ELIGIBLES pour l'amortissement de la PV, malgré que toutes les factures présentées étaient TVA comprise.

Morale de l'histoire, plus de 50% des frais de rénovation m'ont couté 23% de TVA + l'impôt sur la PV

Matière à réflexion pour les prochains investisseurs dans l'immobilier au Portugal !!!!!

@HoleInOne

bonsoir,

nous vendons également notre maison, pour retourner en France, et ne réussissons pas à savoir quel est le montant de l'impôt que nous allons payer. Nous concernant, les travaux ont été fait au blac, donc la question ne se posent même pas !

si vous avez une réponse, vous voulez bien me tenir au courant ? Merci beaucoup

cordialement

@Boavista31

bonsoir,

j'ai essayé de vous contacter !

vous semblez au courant de la fiscalité.

Nous avons acheté notre maison en 2015, 60 000e et elle est à la vente à 400 000e. Nous y avons fait énormément de travaux, tous au black.

Nous repartons en France, et rachetons une maison.

vous savez comment calculer le montant d'imposition ? cela fait des semaines que l'on cherche l'information ! 

merci

Bonsoir@kiki71

Je n'ai pas réussi à vous répondre en MP, aussi je vous répond maintenant .

La plus value totale sera égale à :

Prix de vente en dehors du prix évalué du mobilier s'il ya lieu  -  ( Prix d'achat x Coefficient de dépréciation monétaire de l'année d'achat ; soit 1,2 en 2015)

Ensuite il faut retirer :

1. Le montant du certificat énergétique à la vente
2. La commission de l'agence immobilière à la vente
3. L'impôt de timbre fiscal payé à l'achat
4. L'IMT payé lors de l'achat
5. Les frais de notaire et d'avocat payés à l'achat
6. Les Frais d'inscription au registre predial lors de l'achat

NOTE : pas de déduction des travaux en ce qui vous concerne car pas de facture

La plus value taxable sera égale à  :   Plus value totale / 2

Le montant de la taxe à payer va alors dépendre du taux marginal de la tranche d'imposition dans laquelle  se situe  vos revenus imposables auxquels il faut ajouter la plus value taxable , et dont on retire pour 2025 la "Deduçao especifica" de 4350,24€ pour chaque membre du foyer fiscal qui déclare des revenus.

Exemple : 1 couple ayant 30000€ de revenu imposable chacun, et qui a vendu son bien avec une plus value totale de 200000€

donc la plus value taxable est de 100000€

Le calcul de la tranche d'imposition donne :   (30000 + 30000) + 100000  - ( 4340,24  x 2)

Le tout est ensuite divisé par 2 pour obtenir le revenu imposable du foyer fiscal soit : 75649€

Pour l'année fiscale 2025 imposée en 2026, cette valeur se trouve comprise dans la tranche entre 45566 à 86634 €  ce qui donne un taux marginal de 44,6%

Le montant de la taxe sur la plus value sera égal à : 100000 x 44,6%  =  44600 € à payer

Il est possible d'obtenir une exonération totale ou partielle de la taxe si on réinvesti totalement ou partiellement le produit de la vente dans l'achat d'une nouvelle résidence principale dans un pays de l'UE et ce dans un délai de 36 mois suivant la vente. Dans votre cas cela devrait être possible, il faudra le déclarer sur votre déclaration d'impôts de l'année de la vente dans l'annexe G cadre 5A.

Je vous conseille de faire faire le calcul par un cabinet comptable,  cela vous évitera de faire des erreurs.

Merci beaucoup la réponse est claire