Invertir en una vivienda en Oporto
El mercado inmobiliario de Oporto (y de Portugal en general) goza de muy buena salud para los inversores, ya que los precios de la vivienda no han dejado de subir en los 煤ltimos 15 a帽os.
Sin embargo, el malestar social va en aumento debido a que la gente ya no puede comprar ni alquilar en las ciudades donde trabaja o estudia. Para hacer frente a este problema urgente, el gobierno local est谩 impulsando nueva legislaci贸n con el fin de resolver la crisis de la vivienda que afecta actualmente al pa铆s. Como parte de esta nueva pol铆tica, ya no es posible acogerse al programa Golden Visa mediante la compra de una propiedad por valor de 500 000 鈧� en Oporto. Este programa concede a sus participantes el derecho a residir legalmente en el pa铆s durante un periodo de 10 a帽os, tras el cual pueden solicitar la nacionalidad. A煤n existen otras v铆as para acogerse al programa, pero comprar una propiedad en la capital ya no es una de ellas. Adem谩s, esta nueva legislaci贸n dirigida a frenar la especulaci贸n y los precios elevados otorga plena autonom铆a a los ayuntamientos para suspender la concesi贸n de licencias para abrir nuevos Airbnbs. A d铆a de hoy, no es posible abrir un Airbnb en Oporto, as铆 que no podr谩s alquilar tu propiedad a turistas (de forma legal) si est谩s fuera de la ciudad.
Ahora bien, en lo que probablemente sea la propuesta m谩s pol茅mica del conjunto de medidas, el gobierno tambi茅n est谩 estudiando el arrendamiento forzoso de propiedades que lleven vac铆as al menos un a帽o y sin justificantes de pago de suministros. Aunque su aplicaci贸n pr谩ctica sigue rodeada de inc贸gnitas, t茅cnicamente los propietarios pueden recibir una notificaci贸n que indique que su propiedad ser谩 alquilada de forma forzosa a una familia local (por un importe que las autoridades locales consideren adecuado) si la vivienda lleva mucho tiempo desocupada.
Dicho esto, si tu 煤nico inter茅s como inversor es volver a vender la vivienda con rapidez, te alegrar谩 saber que los precios inmobiliarios en Oporto siguen subiendo, con un incremento de m谩s del 10 % en el 谩rea metropolitana solo en el 煤ltimo a帽o. La cara menos amable son los costes de transacci贸n asociados a la compra de una propiedad en Oporto, que resultan bastante elevados. Tendr谩s que pagar el IMT (impuesto sobre las transmisiones inmobiliarias), el impuesto de actos jur铆dicos documentados, el coste de la escritura y, si necesitas recurrir a un pr茅stamo, las correspondientes comisiones bancarias (impuesto de actos jur铆dicos documentados). Por ejemplo, si quieres comprar un apartamento por 250 000 鈧� sin necesidad de financiaci贸n, deber谩s pagar 7 955 鈧� de IMT, m谩s 2 000 鈧� de impuesto de actos jur铆dicos documentados (el 0,8 % del importe total de la venta) y entre 1 000 鈧� y 1 500 鈧� por la escritura. Si necesitas un pr茅stamo bancario por el 80 % del valor de compra (el tope m谩ximo en Portugal), tendr谩s que a帽adir 1 200 鈧� m谩s (el 0,6 % de impuesto sobre un pr茅stamo de 200 000 鈧�) al total.
Para aliviar la carga fiscal sobre los compradores de vivienda, el gobierno aprob贸 en 2024 un nuevo paquete legislativo con el objetivo de ayudar a los menores de 35 a帽os a comprar su primera vivienda. Como muchos j贸venes no pod铆an independizarse debido a los precios, los residentes legales (extranjeros incluidos) de entre 18 y 35 a帽os pueden ahora contar con el Estado para financiar hasta el 10 % del precio de la propiedad. Antes, los compradores necesitaban disponer de ese 10 % como entrada, ya que las entidades bancarias solo est谩n autorizadas a prestar hasta el 90 % del valor del inmueble. Adem谩s, esta nueva normativa exime a los nuevos compradores de la mayor铆a de los impuestos vinculados al proceso de compra de una vivienda, como el IMT (impuesto sobre las transmisiones inmobiliarias) y el correspondiente impuesto de actos jur铆dicos documentados. Es importante se帽alar que esta exenci贸n solo se aplica a quienes adquieren su primera vivienda y cuyos ingresos anuales no superen los 83 696 鈧�. Asimismo, existe un tope de 450 000 鈧� sobre el precio del inmueble para poder beneficiarse plenamente del programa.
Si, por el contrario, lo que pretendes es vender una propiedad en Oporto, debes contar con los honorarios de la inmobiliaria (normalmente, el 5 % del valor de la venta), el IVA sobre dichos honorarios (23 %) y otros gastos legales asociados. Adem谩s, si no reinviertes las ganancias en otra propiedad, tendr谩s que pagar el impuesto sobre la renta (IRS) sobre m谩s del 50 % del importe obtenido. Por ejemplo, si en su d铆a compraste tu propiedad por 200 000 鈧� y ahora la vendes por 250 000 鈧�, habr谩s obtenido una ganancia patrimonial de 50 000 鈧�. No obstante, puedes deducir las reparaciones, los gastos de mantenimiento y los honorarios de la inmobiliaria. Para simplificar, supongamos que no has tenido ning煤n otro gasto deducible aparte de los honorarios de la agencia (el 5 % de 250 000 鈧� = 12 500 鈧�). Este importe se restar谩 a los 50 000 鈧� iniciales, lo que reduce tus ganancias patrimoniales a 37 500 鈧�. Como hemos comentado, el IRS solo se aplicar谩 sobre el 50 % de las ganancias, es decir, 18 750 鈧� quedar谩n sujetos a tributaci贸n. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, lo que finalmente acabar谩s pagando depender谩 de tus otras fuentes de ingresos y de tus deducciones anuales, con tramos impositivos que actualmente oscilan entre el 14,5 % y el 48 % (para los hogares o personas con rentas m谩s altas).
Ahora bien, si vives en otro pa铆s de la UE, se sumar谩 un 5 % adicional a tu tramo en concepto de 芦tasa de solidaridad禄. Por 煤ltimo, si vives y pagas impuestos fuera de la UE, tendr谩s que abonar un impuesto fijo del 28 % sobre el 100 % de tus ganancias patrimoniales: en este caso, pagar铆as 10 500 鈧� (37 500 脳 28 %) solo en impuestos por la venta de tu propiedad.
