隆Por fin est谩s en Lisboa! Tienes un piso y un trabajo, y tu vida avanza a buen ritmo. 隆Enhorabuena! Pero si planeas establecerte en la ciudad durante mucho tiempo, quiz谩s est茅s considerando comprar una propiedad aqu铆. Y aqu铆 es donde entra en juego este art铆culo: a continuaci贸n, hemos resumido algunos consejos para ayudarte a planificar tu compra de propiedad en Lisboa.
El mercado inmobiliario de Lisboa (y de Portugal en general) atraviesa un buen momento para los inversores, ya que los precios de la vivienda han subido de forma constante durante los 煤ltimos 10 a帽os.
Sin embargo, el malestar social va en aumento, pues hay quienes ya no pueden comprar ni alquilar en las ciudades donde trabajan o estudian. Para hacer frente a esta situaci贸n urgente, el gobierno local est谩 impulsando una nueva legislaci贸n que intenta resolver la crisis de la vivienda que azota actualmente al pa铆s. Como parte de estas medidas, ya no es posible acogerse al programa Golden Visa mediante la compra de una propiedad en Lisboa por valor de 500 000 鈧�. Este programa otorga a sus beneficiarios el derecho a residir legalmente en el pa铆s durante 10 a帽os, tras los cuales pueden solicitar la nacionalidad. A煤n existen otras v铆as para acceder al programa, pero comprar una propiedad en la capital ya no es una de ellas. Adem谩s, esta nueva legislaci贸n, pensada para frenar la especulaci贸n y los precios elevados, ha otorgado a los ayuntamientos plena autonom铆a para suspender la concesi贸n de licencias de nuevos Airbnb. A d铆a de hoy, no es posible abrir un Airbnb en Lisboa, por lo que no podr谩s alquilar tu propiedad a turistas (de forma legal) cuando est茅s fuera de la ciudad.
Si tu objetivo principal como inversor es comprar para revender, el mercado inmobiliario de Lisboa no deja de crecer: los precios en el 谩rea metropolitana han subido casi un 8 % solo en el 煤ltimo a帽o. Dicho esto, tambi茅n conviene tener en cuenta que los costes de transacci贸n en Portugal son relativamente altos a la hora de comprar una propiedad en Lisboa, ya que el comprador es responsable de liquidar el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto del timbre, los gastos de escritura y registro, y cualquier comisi贸n bancaria adicional si necesita financiaci贸n.
El 煤nico coste fijo es el de la escritura, que suele situarse entre los 1 000 鈧� y los 1 500 鈧�. El resto de los gastos depender谩 del precio de la vivienda, como el IMT (con distintos tramos seg煤n el precio del inmueble), el impuesto del timbre sobre la compraventa (0,8 % del precio) o el impuesto del timbre sobre el pr茅stamo bancario (0,6 %).
Para aliviar esta carga a los compradores m谩s j贸venes, el gobierno aprob贸 en 2024 una nueva legislaci贸n dirigida a residentes de entre 18 y 35 a帽os que adquieran su primera vivienda. Con este programa, el Estado puede financiar hasta el 10 % del precio del inmueble, ayudando as铆 a los compradores a cubrir la entrada habitual (los bancos no suelen financiar m谩s del 90 %). Adem谩s, quienes cumplan los requisitos como compradores de primera vivienda est谩n exentos de pagar el IMT y el impuesto del timbre sobre el precio de compra. Eso s铆, ten en cuenta que estos beneficios solo se aplican si se trata de la primera vivienda del comprador, si el precio del inmueble no supera los 450 000 鈧� y si los ingresos anuales del comprador son inferiores a 83 696 鈧�. El programa es v谩lido para todos los residentes legales, independientemente de su nacionalidad.
Por el contrario, si lo que vas a hacer es vender una propiedad en Lisboa, deber谩s tener en cuenta las comisiones del agente inmobiliario (normalmente, el 5 % del precio de venta), a las que se suma un IVA del 23 % sobre dicha comisi贸n, adem谩s de otros gastos legales. Tambi茅n puede aplicarse el impuesto sobre las plusval铆as (28 %) si no reinviertes los beneficios en otra propiedad. No obstante, solo el 50 % de las plusval铆as obtenidas por la venta de inmuebles est谩 sujeto al IRS, aunque se aplica un 5 % adicional de 芦tasa de solidaridad禄 a los residentes de la UE fuera de Portugal. Para los residentes fuera de la UE no existen rebajas fiscales, es decir, tienen que pagar el 28 % 铆ntegro.
Como destino muy demandado por expatriados de todo el mundo, Lisboa ha visto c贸mo su mercado inmobiliario florece de forma sostenida durante la 煤ltima d茅cada, alcanzando los precios m谩s altos jam谩s registrados. Desde enero de 2015, el precio medio del metro cuadrado en Lisboa ha pasado de 1 300 鈧� a la asombrosa cifra de 4 360 鈧�. En el centro de Lisboa, en barrios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios han llegado a los 5 720 鈧� por metro cuadrado (datos de mayo de 2025), un salto extraordinario del 160 % en poco m谩s de 10 a帽os. Seg煤n datos de , uno de los mayores portales inmobiliarios del pa铆s, , un 33 % m谩s que en 2024.
Dicho esto, los precios por metro cuadrado en Lisboa siguen siendo relativamente moderados si los comparamos con los de otras capitales de Europa Occidental, aunque los salarios son notablemente bajos y muchos j贸venes se las ven y se las desean para poder independizarse de casa de sus padres. Para colmo, los tipos de inter茅s han subido considerablemente respecto a 2022: el eur铆bor (el tipo de referencia que se utiliza para calcular los intereses de los pr茅stamos hipotecarios) se sit煤a actualmente en torno al 2 % (entre 2015 y 2022 estuvo por debajo del 0 %). Aun as铆, pagar la hipoteca a plazos sigue siendo, sin duda, m谩s barato que alquilar, ya que Lisboa figura entre las ciudades m谩s caras de Europa para vivir de alquiler, seg煤n el (el alquiler medio de un apartamento en la ciudad durante el primer trimestre de 2025 ronda los 1 750 鈧�). Esto convierte la compra de una propiedad en Lisboa en una excelente inversi贸n para los expatriados que decidan quedarse en la ciudad por un largo periodo y establecer aqu铆 su residencia permanente.
Como es l贸gico, los precios var铆an seg煤n la zona que est茅s mirando. En Benfica, Carnide, Lumiar o Marvila, por ejemplo, justo a las afueras del centro, el precio medio del metro cuadrado se sit煤a en torno a los 5 000 鈧�, mientras que en zonas que tradicionalmente albergaban a la clase media, como Odivelas, Loures o Amadora, todav铆a es posible encontrar buenas oportunidades para los expatriados con un presupuesto m谩s ajustado (3 000 鈧� por metro cuadrado). Por otro lado, si vas muy justo de presupuesto y no te importa vivir bastante lejos del centro, puedes explorar las opciones en Sobral de Monte Agra莽o, Azambuja y Arruda dos Vinhos, a unos 50 km del centro (entre 1 800 鈧� y 2 400 鈧� por metro cuadrado).
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D贸nde buscar vivienda en Lisboa
Si acabas de llegar a la zona, lo m谩s recomendable es gestionar la compra de la propiedad a trav茅s de una agencia inmobiliaria.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados oficialmente y contar con un n煤mero de licencia emitido por la . Para comprobar si el agente con el que piensas trabajar est谩 oficialmente registrado, puedes ponerte en contacto con el Instituto dos Mercados P煤blicos do Imobili谩rio e da Constru莽茫o.
Tambi茅n debes saber que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en inter茅s del vendedor y reciben su comisi贸n tambi茅n del vendedor. La buena noticia es que no tendr谩s que pagar comisi贸n al comprar una vivienda. Aun as铆, para asegurarte de que alguien tambi茅n vela por tus intereses, lo mejor es buscar asesoramiento independiente antes de firmar cualquier contrato.
Hay un sinf铆n de agencias y portales inmobiliarios que pueden ayudar a los expatriados a encontrar su nuevo hogar en Lisboa: , e son algunos de los principales. Facebook Marketplace tambi茅n es un buen sitio para encontrar vendedores particulares, siempre que prestes mucha atenci贸n.
Bueno saber:
La mayor铆a de las agencias inmobiliarias hablan ingl茅s y pueden acompa帽arte durante todo el proceso de compra.
El proceso de compra de una vivienda en Lisboa puede resultar de todo menos sencillo para quien no es local. Vas a necesitar mucha documentaci贸n y es f谩cil cometer alg煤n error y tener que empezar el tr谩mite desde cero. Si est谩s pensando en comprar una casa o un inmueble en el centro hist贸rico de la ciudad, vas a necesitar s铆 o s铆 un abogado portugu茅s, ya que los inmuebles de esta zona suelen requerir licencias y permisos espec铆ficos, sobre todo si tienes previsto hacer reformas.
Cabe destacar que la mayor铆a de los residentes portugueses son propietarios de las viviendas en las que viven. En general, no existen restricciones ni complicaciones para los expatriados que quieran comprar una propiedad en Portugal. No obstante, las cosas est谩n cambiando r谩pidamente y algunos partidos pol铆ticos llevan tiempo pidiendo que se proh铆ba la compra de casas o apartamentos por parte de ciudadanos extranjeros.
Para comprar una vivienda en Lisboa tendr谩s que seguir varios pasos:
En primer lugar, deber谩s solicitar un n煤mero de identificaci贸n fiscal (N煤mero de Identifica莽茫o Fiscal, tambi茅n conocido como N煤mero de Contribuinte). El tr谩mite es bastante sencillo y obtendr谩s f谩cilmente los documentos necesarios en tu oficina local de Hacienda. Para facilitarte a煤n m谩s las cosas, puedes empezar por abrir una cuenta bancaria en Portugal (necesitar谩s una para comprar la vivienda) y, de forma autom谩tica, obtendr谩s un n煤mero de identificaci贸n fiscal.
Una vez que hayas encontrado la vivienda que te interesa, llega el momento de hacer una oferta. Esta es la parte clave del proceso de compra y es muy recomendable contar con un abogado independiente que te gu铆e en esta fase. Tambi茅n tendr谩s que contratar a un notario que supervise la transacci贸n. Puedes buscar uno en tu zona o a trav茅s de un amplio directorio como el Directorio Europeo de Notarios. Si tu oferta es aceptada, el notario revisar谩 la operaci贸n y verificar谩 el inmueble que vas a comprar. Lo har谩 habitualmente a trav茅s del Registro de la Propiedad y de Hacienda para asegurarse de que no haya cargas pendientes sobre la propiedad que vas a adquirir.
Tras acordar un precio con el vendedor, tendr谩s que firmar un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrato legal mediante el cual ambas partes se comprometen a llevar adelante la operaci贸n y fijan una fecha para cerrar la transacci贸n. Normalmente se pacta una 蝉别帽补濒 como garant铆a. Si eres t煤 quien se echa atr谩s, el vendedor se queda con la 蝉别帽补濒. Si, por el contrario, es la otra parte la que incumple el contrato, est谩 legalmente obligada a devolverte el doble de la 蝉别帽补濒. En caso de que necesites un pr茅stamo bancario, ten presente que los bancos solo pueden financiar el 90 % del valor total del pr茅stamo, lo que significa que tendr谩s que aportar el 10 % restante como entrada.
Por 煤ltimo, deber谩s firmar la Escritura de Compraventa (Escritura P煤blica de Compra e Venda), tras lo cual podr谩s registrar la vivienda a tu nombre.
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Nacido y criado en Oporto, Portugal, Bruno es un n贸mada digital portugu茅s que actualmente disfruta de tiempo en casa. Ha explorado 60 pa铆ses y es n贸mada digital desde 2021.
