Si llevas un tiempo viviendo en Portugal y planeas construir tu futuro en este pa铆s, quiz谩s quieras explorar opciones m谩s all谩 del alquiler y considerar la compra de una propiedad. Tambi茅n te alegrar谩 saber que comprar una propiedad en Portugal puede ser una excelente oportunidad de inversi贸n. Este art铆culo analiza el proceso de comprar una propiedad en Portugal, las oportunidades de inversi贸n inmobiliaria, los precios de las propiedades y mucho m谩s.
驴Merece la pena comprar una propiedad en Portugal?
Portugal tiene un mercado inmobiliario en plena ebullici贸n. Incluso tras la pandemia de COVID, los precios de la vivienda siguen subiendo y los inmuebles de las zonas m谩s solicitadas se venden como churros. De hecho, la situaci贸n se ha vuelto pr谩cticamente insostenible para los locales, hasta el punto de que las autoridades europeas en Bruselas han alertado en repetidas ocasiones de que los precios inmobiliarios en Portugal est谩n sobrevalorados y han recomendado encarecidamente aplicar controles regulatorios sobre los precios de la vivienda (aunque sus recomendaciones siguen sin ser escuchadas). Sea como sea, hay varios motivos que explican la popularidad de Portugal en el mundo inmobiliario.
Para empezar, Portugal es ahora mismo un destino muy atractivo tanto para expatriados, n贸madas digitales, turistas e inmigrantes, ya que solo en 2024 recibi贸 m谩s de 30 millones de visitantes. Por eso, alquilar tu propiedad durante la temporada alta sol铆a ser bastante rentable, lo que ha alimentado a煤n m谩s la especulaci贸n en los precios. Para frenar este problema, los ayuntamientos de Oporto y Lisboa han decidido suspender la concesi贸n de nuevas licencias para gestionar Airbnbs en las ciudades, as铆 que no podr谩s alquilar tu vivienda a turistas (al menos no legalmente) si est谩s fuera. Aun as铆, estas suspensiones no son definitivas y la situaci贸n puede cambiar en cualquier momento. Seg煤n la legislaci贸n local, los contratos de alquiler deben tener una duraci贸n m铆nima de 12 meses. Ten en cuenta que la tasa del impuesto sobre los ingresos por alquiler en Portugal se sit煤a actualmente en el 25 %, aunque puedes deducir los gastos de reparaci贸n y mantenimiento. Adem谩s, puedes obtener una rebaja fiscal si decides alquilar tu propiedad a largo plazo durante 5, 10 o 20 a帽os (con tipos impositivos del 15 %, 10 % y 5 %, respectivamente).
Por otro lado, ante el creciente malestar social, dado que mucha gente ya no puede comprar ni alquilar en las ciudades donde trabaja o estudia, el gobierno tambi茅n ha introducido grandes cambios en el famoso programa Golden Visa, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el pa铆s y solicitar la ciudadan铆a al cabo de 10 a帽os por el simple hecho de comprar una propiedad de 500 000 鈧� en la capital.
Por 煤ltimo, aunque Portugal sol铆a presumir de un r茅gimen fiscal bastante favorable para los residentes extranjeros, en 2024 el gobierno introdujo importantes cambios en el r茅gimen de Residentes No Habituales (RNH). Este c贸digo ofrec铆a enormes ventajas fiscales a los n贸madas digitales que se establecieran (junto con sus negocios) en el pa铆s durante un periodo de 10 a帽os. Ahora, sin embargo, el nuevo programa se llama IFICI y solo se aplica a profesionales altamente cualificados, como profesores universitarios o trabajadores del sector tecnol贸gico. Si tu actividad encaja en alguna de las categor铆as designadas, todav铆a puedes disfrutar de un tipo fijo del 20 % sobre tus ingresos, un porcentaje que los trabajadores portugueses (o los extranjeros sin el visado de n贸mada digital) alcanzan al cobrar m谩s de 2 432 鈧�/mes. Dicho esto, si ganas m谩s de esa cantidad, te ahorrar铆as impuestos acogi茅ndote al visado.
Como puedes ver, comprar una propiedad en Portugal no es todo de color de rosa. Los expatriados pueden tener que lidiar con tr谩mites de compra bastante complicados (sobre todo si solicitan una hipoteca), impuestos elevados, costes legales caros, agentes inmobiliarios poco honestos y, en general, una actitud poco amigable por parte de los locales, que consideran a los n贸madas digitales una de las principales causas, junto con el turismo y la inmigraci贸n masiva, de la actual crisis de la vivienda.
Por eso es absolutamente fundamental que investigues a fondo antes de comprometerte con la compra de una propiedad.
Aunque los precios de la vivienda no han dejado de subir y los alquileres resultan directamente desorbitados en relaci贸n con el poder adquisitivo local, fuera de Lisboa Portugal sigue ofreciendo uno de los mercados inmobiliarios m谩s asequibles de Europa Occidental y del sur del continente. Y, si bien la capital ya no puede considerarse, ni por asomo, el 鈥渃hollo鈥� que fue en su d铆a, Oporto todav铆a puede resultar bastante asequible si vienes de Norteam茅rica, Escandinavia o Europa Occidental. Aun as铆, los precios siguen al alza y el panorama general est谩 cambiando a toda velocidad. Solo en 2025, , el precio medio de la vivienda subi贸 un 18 % en un solo a帽o, lo que confirma las advertencias de la izquierda de que la financiaci贸n p煤blica del gobierno actual y las pol铆ticas de exenci贸n fiscal para los compradores de primera vivienda (hablaremos de esto m谩s adelante en el art铆culo) provocar铆an un repunte de la demanda, los precios y la especulaci贸n. La vivienda media en Portugal se vende ahora por 414 000 鈧�, 475 veces el salario m铆nimo nacional.
Desde enero de 2015, el precio medio del metro cuadrado en Lisboa ha pasado de 1 300 鈧� a la asiombrosa cifra de 4 360 鈧�. En el centro de la capital, en barrios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios han escalado hasta los 5 720 鈧� por metro cuadrado (datos de mayo de 2025), un salto extraordinario del 160 % en poco m谩s de 10 a帽os. Seg煤n los datos de , uno de los principales portales inmobiliarios del pa铆s, los anuncios medios en Lisboa rondan los 650 000 鈧�, un 33 % m谩s que en 2024.
Como era de esperar, lo mismo ocurre en Oporto, ciudad que registra los precios inmobiliarios m谩s altos jam谩s vistos. Si tambi茅n miramos los datos desde enero de 2015, el precio medio del metro cuadrado en el 谩rea metropolitana ha pasado de 994 鈧� a 2 926 鈧�. En el centro, en barrios como Cedofeita, Santo Ildefonso, 厂茅 y S茫o Nicolau, los precios alcanzan ya los 4 550 鈧� por metro cuadrado (datos de junio de 2025), lo que se traduce en un incremento del 355 %. Imovirtual indica que una vivienda media en Oporto se anuncia actualmente por 395 000 鈧�, un 14 % m谩s que el a帽o pasado.
En cuanto al resto de localidades portuguesas, las perspectivas tampoco son nada halag眉e帽as en lo que respecta a los nuevos anuncios:
Aveiro: 340 000 鈧�
Beja: 183 000 鈧�
Braga: 340 000 鈧�
颁辞铆尘产谤补: 250 000 鈧�
脡惫辞谤补: 259 000 鈧�
Faro (Algarve): 535 000 鈧�
Leiria: 299 000 鈧�
Madeira: 590 000 鈧�
厂补苍迟补谤茅尘: 237 000 鈧�
S茫o Miguel (Azores): 385 000 鈧�
厂别迟煤产补濒: 440 000 鈧�
Viana do Castelo: 287 000 鈧�
Por ahora no existen datos oficiales sobre los precios de la vivienda seg煤n el tipo de inmueble. No obstante, como es l贸gico, las casas suelen ser m谩s caras que los apartamentos y los estudios.
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C贸mo comprar una vivienda en Portugal
Documentaci贸n necesaria para comprar una vivienda en Portugal
La mayor铆a de los residentes portugueses son propietarios de la vivienda en la que viven. El alquiler, por supuesto, tambi茅n es popular, pero ser propietario est谩 mucho m谩s extendido. En general, no existen restricciones ni complicaciones para los expatriados que quieran comprar una propiedad en Portugal, aunque las cosas est谩n cambiando r谩pidamente y algunos partidos pol铆ticos llevan tiempo pidiendo que se proh铆ba la compra de viviendas o apartamentos por parte de ciudadanos extranjeros.
Para comprar una propiedad en Portugal, tendr谩s que seguir varios pasos:
En primer lugar, deber谩s solicitar un n煤mero de identificaci贸n fiscal (N煤mero de Identifica莽茫o Fiscal, tambi茅n conocido como N煤mero de Contribuinte). El tr谩mite es bastante sencillo y conseguir谩s f谩cilmente los documentos que necesitas en tu oficina local de Hacienda. Para facilitar a煤n m谩s las cosas, puedes empezar por abrir una cuenta bancaria en Portugal聽(necesitar谩s una para comprar la propiedad) y obtendr谩s autom谩ticamente un n煤mero de identificaci贸n fiscal.
Una vez hayas encontrado la propiedad que te interesa, llega el momento de hacer una oferta. Esta es la parte clave del proceso de compra y se recomienda encarecidamente contar con un abogado independiente que te gu铆e en esta etapa. Tambi茅n tendr谩s que contratar a un notario para que supervise la transacci贸n. Puedes buscar uno en tu zona o consultar un directorio amplio como el Directorio Europeo de Notarios. Si tu oferta es aceptada, el notario revisar谩 la operaci贸n y comprobar谩 el estado de la propiedad. Normalmente lo har谩 a trav茅s del Registro de la Propiedad y de Hacienda, para asegurarse de que no haya cargas o cuestiones pendientes sobre el inmueble que vas a comprar.
Tras acordar un precio con el vendedor, tendr谩s que firmar un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrato legal mediante el cual ambas partes se comprometen a llevar adelante la operaci贸n y se fija una fecha para cerrar la transacci贸n. Lo habitual es acordar el pago de una 蝉别帽补濒 a modo de garant铆a. Si te echas atr谩s, el vendedor se queda con tu 蝉别帽补濒. Por el contrario, si quien incumple el contrato es la otra parte, est谩 legalmente obligada a devolverte el doble de la 蝉别帽补濒. Si necesitas pedir un 辫谤茅蝉迟补尘辞 bancario, ten en cuenta que los bancos solo pueden financiar hasta el 90 % del valor total del 辫谤茅蝉迟补尘辞, as铆 que tendr谩s que aportar el 10 % restante como entrada.
Por 煤ltimo, tendr谩s que firmar la Escritura P煤blica de Compra e Venda, tras lo cual podr谩s inscribir la propiedad a tu nombre.
D贸nde buscar a la hora de comprar una vivienda en Portugal
Si acabas de llegar a Portugal y no est谩s familiarizado con el mercado inmobiliario, lo mejor es trabajar con un agente inmobiliario local con experiencia.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados oficialmente y disponer de un n煤mero de licencia (Associa莽茫o de Mediadores Imobili谩rios). Para comprobar si el agente con el que piensas trabajar est谩 registrado oficialmente, puedes ponerte en contacto con el .
Otro aspecto importante que conviene tener presente al tratar con una agencia inmobiliaria es que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan para el vendedor, ya que es quien paga su 肠辞尘颈蝉颈贸苍. La parte buena es que t煤 no tendr谩s que pagar honorarios de agencia al comprar una propiedad. La parte mala es que el agente velar谩 antes por los intereses del vendedor que por los tuyos, por eso es buena idea recurrir tambi茅n a un asesoramiento independiente antes de firmar ning煤n contrato.
Si finalmente decides recurrir a una agencia inmobiliaria, aqu铆 tienes una lista con las m谩s importantes de Portugal:
Impuestos sobre la compraventa de propiedades en Portugal
Los costes asociados a la compra de una propiedad en Portugal son bastante elevados. Tendr谩s que pagar el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto de actos jur铆dicos documentados, los gastos de la escritura y, si necesitas recurrir a un 辫谤茅蝉迟补尘辞, las comisiones bancarias correspondientes (impuesto de actos jur铆dicos documentados). Por ejemplo, si quieres comprar un apartamento en Portugal por 250 000 鈧� y no necesitas financiaci贸n, prep谩rate para pagar 7 247 鈧� de IMT, m谩s 2 000 鈧� de impuesto de actos jur铆dicos documentados (0,8 % del total de la venta) y alrededor de 1 000 鈧�/1 500 鈧� por la escritura. Si necesitas un 辫谤茅蝉迟补尘辞 bancario por el 90 % del precio de compra (el tope m谩ximo en Portugal), tendr谩s que sumar 1 350 鈧� (0,6 % de impuesto de actos jur铆dicos documentados sobre un 辫谤茅蝉迟补尘辞 de 200 000 鈧�) a la cuenta.
En 2024, el gobierno aprob贸 un nuevo paquete legislativo para ayudar a los menores de 35 a帽os a comprar su primera vivienda. Dado que mucha gente ten铆a dificultades para emanciparse debido al precio de la vivienda, los residentes legales (extranjeros incluidos) de entre 18 y 35 a帽os pueden ahora contar con el Estado para financiar hasta el 10 % del precio del inmueble. Antes, los compradores ten铆an que aportar ese 10 % como entrada, ya que las entidades bancarias solo est谩n autorizadas a financiar hasta el 90 % del valor del inmueble. Adem谩s, esta nueva legislaci贸n exime a los compradores noveles del pago de la mayor铆a de impuestos vinculados al proceso de compra, como el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) y su correspondiente impuesto de actos jur铆dicos documentados. Es importante 蝉别帽补濒ar que esta exenci贸n solo se aplica a quienes adquieren su primera vivienda y cuyos ingresos anuales no superan los 83 696 鈧�. Tambi茅n hay un tope de 450 000 鈧� sobre el precio del inmueble para poder beneficiarse al m谩ximo del programa. Siempre que residan legalmente en el pa铆s, los inmigrantes, expatriados y n贸madas digitales tambi茅n pueden acogerse a esta exenci贸n fiscal y a la financiaci贸n p煤blica.
Si la situaci贸n es la contraria y lo que quieres es vender, prep谩rate para pagar las comisiones del agente inmobiliario (normalmente, un 5 % del valor de la venta), el impuesto sobre el valor a帽adido sobre dichas comisiones (23 % de IVA) y otros gastos legales asociados. Adem谩s, si no reinviertes las plusval铆as en otra propiedad, tendr谩s que pagar el impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50 % de la cantidad ganada. Por ejemplo, si compraste la propiedad por 200 000 鈧� y ahora la vendes por 250 000 鈧�, has obtenido una plusval铆a de 50 000 鈧�. No obstante, puedes deducir las reformas, los gastos de mantenimiento y las comisiones del agente inmobiliario.
Para simplificar, supongamos que no has tenido otros gastos deducibles m谩s all谩 de los honorarios del agente (5 % de 250 000 鈧� = 12 500 鈧�). Esta cantidad se restar谩 de los 50 000 鈧� iniciales, lo que reduce las plusval铆as a 37 500 鈧�. Como ya hemos comentado, el IRS solo se aplicar谩 al 50 % de las ganancias, es decir, 18 750 鈧� quedar谩n sujetos a tributaci贸n. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, la cantidad que abonar谩s depender谩 de tus otras fuentes de ingresos y de las deducciones anuales, ya que los tramos actuales oscilan entre el 14,5 % y el 48 % (para los hogares o individuos con mayores ingresos). Sin embargo, si vives en otro pa铆s de la UE, se a帽adir谩 un 5 % adicional a tu tramo en concepto de 鈥�tasa de solidaridad鈥�. Por 煤ltimo, si vives y tributas fuera de la UE, tendr谩s que pagar un tipo fijo del 28 % sobre el 100 % de tus plusval铆as: en este caso, pagar铆as 10 500 鈧� (37 500 x 28 %) solo en impuestos por vender tu propiedad.
Impuesto sobre bienes inmuebles en Portugal
El impuesto sobre bienes inmuebles (IMI 鈥� Imposto Municipal sobre Im贸veis) lo abonan los propietarios de viviendas en Portugal. El IMI lo gestiona tu ayuntamiento y se calcula en funci贸n del valor de tu vivienda. Ten en cuenta que este valor no se corresponde necesariamente con lo que pagaste por la propiedad, sino con el VPT (Valor Patrimonial Imobili谩rio), un 铆ndice que tiene en cuenta el tama帽o del inmueble, su antig眉edad y su ubicaci贸n. Como los precios de la vivienda en Portugal est谩n por las nubes, el VPT suele ser inferior al valor de mercado actual (lo que se traduce en impuestos m谩s bajos). Si vives en una zona urbana, los tipos del IMI oscilan entre el 0,3 % y el 0,45 % del valor de la vivienda. Si eres propietario de un inmueble valorado en menos de 125 000 鈧�, puedes beneficiarte de una exenci贸n de tres a帽os (prorrogable por 2 a帽os m谩s), pero tienes que vivir t煤 mismo en dicha propiedad. Adem谩s, los ingresos del hogar no pueden superar los 153 300 鈧� para poder optar a esta exenci贸n.
Ten presente que el IMI solo se aplica a los propietarios, los inquilinos no tienen que pagar este impuesto.
El AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Im贸veis) es un impuesto adicional sobre bienes inmuebles que se introdujo en 2017. El AIMI se aplica a los propietarios cuyo inmueble est茅 valorado (VPT) en 600 000 鈧� o m谩s. Estos son los tramos actuales del AIMI:
Inmuebles con un VPT de entre 600 000 鈧� y 1 000 000 鈧�: 0,7 %
Inmuebles con un VPT de entre 1 000 000 鈧� y 2 000 000 鈧�: 1,00 %
Inmuebles con un VPT superior a 2 000 000 鈧�: 1,50 %
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Nacido y criado en Oporto, Portugal, Bruno es un n贸mada digital portugu茅s que actualmente disfruta de tiempo en casa. Ha explorado 60 pa铆ses y es n贸mada digital desde 2021.
